记者对话任志强

　　8月30日上午，吉林省工商联房地产商会暨全联房地产商会与吉林省工商联房地产商会联谊活动在长春举行。全联房地产商会执行会长、华远地产董事 长任志强为吉林省工商联房地产商会颁发《全联房地产商会吉林省基地》牌匾，并与长春市地产界知名人士就房地产行业的发展进行了深入交流。此外，以“大炮” 著称的任志强还与长春多家主流媒体展开对话，分析了中国房地产行业下半年的走势，以及行业发展中的深层次问题。

　　观点1

　　房地产市场总量并没有下降

　　问：今年上半年，国内房地产行业略显低迷，而网上对下半年楼市的期望值比较保守，对于这一问题你是如何看待的？

　　任志强：我不赞成房地产市场下滑是由于房地产市场总供应量出现下滑造成的这种说法，因为房地产市场总的销售量并没有下降。你们看到的是商品房销 售量的下降，从今年的情况看，和去年相比少了将近3000亿元的销售额，将近4000万平方米的销售量。可是保障性住房增加了将近一亿平方米，所以，加上 保障性住房这部分，总量应该是增长了。

　　去年9月以后，开始有大量的社会保障性住房入市，一部分是通过商品房入市的，另外约60%以上是保障性住房入市的，增加了市场供应量的同时，分 流了市场需求。所以，今年的市场改善性住房需求超过了去年，也就是说，一部分低价的保障性住房分流了一部分市场需求，而导致商品房市场的供求关系发生改 变。

　　按五年计划算，“十二五”时期，我国将新建各类保障性住房3600万套，分开来算，每年700多万套。开发商全部加起来也就700多万套，而这700多万套里还包括一部分是开发商盖的保障性住房，这两项加起来等于把总量翻了差不多一番，但不是完全翻番的概念。

　　观点2

　　目前长春整体供应量较大，抑制房价上涨

　　问：目前房地产市场下行，许多开发商都打出低价策略，长春房地产市场也是如此，面对长春市房地产市场行情和居民消费水平，您的营销思路将会是怎样的？

　　任志强：每个企业的营销策略是不一样的，产品形式也不一样，比如说，有的企业比较注重刚需产品，刚需产品的价格弹性非常少，可能小幅下调价格就 会消化，如果上调一二百元就会遇到销售阻力。但有的开发商从事改善型住房开发，改善型产品的弹性系数会加大，如果是开发奢侈型产品，它的弹性系数会更大， 可能上下调整几万元/平方米都不会感觉到压力很大。比如在北京，销售10万元/平方米的房子和30万元/平方米的房子差别并不大，而仅仅是位置、环境上有 所差别。开发商首先要考虑的应该是你的消费人群是谁，选择刚需就需要开发100平方米以下的房子，开发商要根据土地的位置、环境、周边人群消费水平，来判 断是开发改善型产品、奢侈型产品还是刚需产品。

　　我觉得长春近几年房价变化并不明显，平均价格并不高，作为省会城市，按道理来讲是有上升空间的，目前，长春市整体供应量较大，供应量增大就会抑制房价的上涨，不过从市场分析上看，这对老百姓是最好的。
　观点3

    美国人不投资地产但会买房子

　　问：您是如何看待征收房产税的？人们应该如何置业、投资、理财？是像美国人一样即赚即消费还是投资房地产？

　　任志强：美国人一般不投资房地产，但美国人会买房子，因为他们买房子会减个人所得税，比如说大学教授到60岁时还没有还完房贷，等他还清房贷后 还会换一套房子，因为一个纳税人是50万的免税额度，两个纳税人就是100万的免税额度，他们一定会换更好的房子，否则他们的免税额度就没有了，他们是采 取贷款的方式用贷款利息去充减免税额度。中国不会加重个人所得税，只能越来越低，因为纳税人越来越多的时候，税率就会有所降低。

　　我们中国的投资更倾向于个人投资买房，因为大家没有分享房地产红利的金融产品，中国的贫富差距主要来源于，有能力投资房地产的人通过投资房产赚 到钱了，而有些人则无法一次性拿出首付款。为何其他国家贫富差距比较小，就是因为他们可以拿出最少的资金去投资房地产基金，每个人都能参与。

　　观点4

    第三方担保能保证建筑工程的质量

　　问：中国发生相同破坏力的地震，房子的破损和人员的伤亡程度比日本、美国高得多，您是如何评价中国房地产企业的质量文化？如何提升房地产质量文化？

　　任志强：地震时房屋出现破损是标准问题，如果标准设定的低，即使保证质量也会出现问题，这不是建造商的问题。美国、日本为何提高质量标准？因为他们处于地震带，历史上经常发生地震，所以他们的房子的抗震标准很高。

　　第二个问题是质量问题，我提出了用第三方担保的方式解决建筑工程中的质量保证问题，可以让消费者住上放心的有高质量保证的住房。1995年以 前，所有的质量问题都应该由施工方负责，1995年以后有了房地产法，它将所有的责任都归结到了开发商。建筑是由施工方承担建造的，出现质量问题理应由施 工方承担。在日本，所有的开发企业一律不负责质量问题，因为，法律上规定施工方要承担所有的质量问题。我们提出第三方担保就非常明确地告诉你，如果开发商 拖欠施工方欠款，我可以为你提供担保函，担保单位可以替我付钱，所以在我们公司里从来就没有拖欠农民工工资的问题。